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未来十年中国房地产怎么看?瑞银:别让年轻人跑了!

  瑞银报告指出随着中国经济和城市化水平进入特定的历史阶段七大城市群的核心城市将会领跑中国住宅市场未来十年的发展。  瑞银报告指出随着中国经济和城市化水平进入特定的历史阶段七大城市群的核心城市将会领跑中国住宅市场未来十年的发展。

  
  从年初最先guggenheim中国房地产指数etf累计下跌接近13%从侧面展示了中国房地产商的日子很不好过。

(guggenheim中国房地产指数etf走势来源:tradingview易~)
  地产市场分化加剧 瑞银指出分化将会是中国房地产行业未来数年的主旋律。
  一方面三大传统城市群(京津冀、长三角、粤港澳)和四大新兴城市群(长江中游、成渝、中原、关中平原)保持了较大的发展潜力。

  另一方面中国房地产市场的需求总量大概率已经见顶。

2017-2030商品住宅销量展望来源:瑞银
<5亿平方米后续出现拐点的可能性很高。

2017-2030中国新增房地产需求展望来源:瑞银
  改善型住宅市场或存机会 瑞银指出城市化进程、人口迁移现象和中国人口结构的变化将会决定未来十年房地产行业的市场机会。
  中国目前正处于城市化发展的第二阶段这一阶段的重要特征就是居民加速向大城市集结考虑到特大城市人口总量目标调控限制对于核心二线城市将组成利好区位较为不利的城市将会面对人口净流出的压力。

城市化的不同发展阶段与人口集结效应来源:瑞银
  这种人口向大城市集结的现象在美国和日本发展的过程中也曾经出现过。

美国、日本城市化进程与人口集结的关系来源:瑞银
  同时考虑到中国人口的出生率虽然在开放二孩之后出现过隐晦的反弹但是长远来看很难作为利好楼市的基础因素。自2017年以来一系列重要目标是大学应届毕业生的人才落户政策密集出台瑞银认为这一批有较高学历的人群未来十年或成为撑持当地房价的主力人群。

  

人口红利很难继续撑持房地产业快速发展来源:瑞银
<5亿。

中国25-44岁人口数量展望来源:瑞银
  瑞银同时指出中国未来十年的经济增长与日本1970-1990经济稳定增长时期类似经济水平的中高速增长也会使得居民财富水平持续提升改善性住房需求将会持续释放。随着城镇居民户均居住面积和住房保有量快速提升刚需最紧迫的时段可能已经过去。

中日gdp增长水平对比来源:瑞银

中国城镇居民户均住房保有量和人均居住面积已经达到日本2008年水平来源:瑞银
  核心增长区域:七大城市群 根据中国政府的城市群规划纲要未来中国有望形成七大城市群。

中国政府批复的城市群建设计划和潜在规划来源:瑞银
  瑞银通过研究指出以长三角、京津冀和粤港澳为代表的三大传统城市群已经形成了高端产业壁垒随着高等教育资源优势和城市生活的便捷性高校毕业生留存数量将会成为未来购房的主力人群。

  
  而且随着政府规划三大城市圈内部的交通便利性也将大幅提高考虑到核心城市高企的房价周边中小城市住宅市场或将受益。

长三角城市通勤时间将会进一步缩短来源:瑞银

上海与周边城市房价对比来源:瑞银
  而对于成渝、中原、关中平原和长江中游四个城市群而言虽然经济仍将保持较快增长但是受到整体规模的限制瑞银最看好的依然是这些城市群的核心城市。

  

新兴城市群核心城市gdp增速与平均增速对比来源:瑞银
  新兴城市群也采取了多种措施来引进年轻人才瑞银认为这也将会是撑持当地经济和住宅需求的严重因素。
  同时随着中国房地产增长逻辑的变化考虑到核心一二线城市拿地成本较高改善型需求对于开发商的产品设计和配套发展要求更高。瑞银展望头部公司将会凭借融资成本和开发经验获得更多的份额行业集中度或将进一步提高。

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